SCPI 2026 : des parts à saisir pour les investisseurs avertis

Après trois années de turbulences, le royaume des SCPI présente un paysage en pleine mutation : d'un côté, des véhicules qui continuent de performer, et de l'autre, des fonds en crise dont les parts restent sur le market sans acquéreur. Face à ce blocage, une réponse émerge — ouvrant paradoxalement les portes à des opportunités d'achat inédites.

2026 sera-t-elle l'année du renouveau ? C'est la question qui préoccupe de nombreux gérants de SCPI réunis à Cannes pour le MIPIM, le Marché international des professionnels de l’immobilier. Les prévisions pour 2025 et le début de 2026 offraient un espoir de retour à la normalité. Cependant, les tensions en Iran et les résonances économiques qu’elles induisent replongent le marché dans le flou. Le blocage du détroit d’Ormuz, conjugué à une flambée des prix pétroliers, complique encore le retour des épargnants vers l’immobilier.

Un marché écartelé : entre succès et échecs des SCPI

Les crises répétées depuis le début des années 2020 ont conduit à un éclatement du marché des SCPI. Comme l’explique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, « Auparavant, l’offre était relativement homogène, mais aujourd’hui, nous avons trois segments : ceux qui continuent de bien collecter, ceux qui survivent avec un petit chiffre d'affaires, et ceux qui nuisent à leur propre valeur. » En 2025, le taux de distribution moyen était de 4,91 %, mais certains, notamment les plus performants, atteignent des rendements de plus de 6 %, tandis que d'autres stagnent sous la barre des 4 % — et même affichent des performances négatives lorsqu'on considère la revalorisation des parts.

Pour les SCPI en difficulté, un cercle vicieux s’est installé. À mesure que leurs rendements s’ajustent au niveau de l’inflation, ces véhicules deviennent moins attractifs par rapport aux investissements sans risque. Ainsi, les épargnants se détournent vers des alternatives plus rémunératrices. Pendant ce temps, leurs associés tentent de revendre leurs parts, provoquant une accumulation de parts sans acquéreurs. Le délai moyen de revente dépasse 600 jours, rendant les solutions de retrait quasi inexistantes.

La suspension de variabilité, une option salvatrice ?

Cette situation entraîne les gérants à envisager la suspension de variabilité du capital de leurs SCPI. Dans une structure traditionnelle, c'est la société de gestion qui rachète les parts des investisseurs désirant se retirer. En interrompant cette obligation, elle permet aux vendeurs de trouver seuls leurs acheteurs, ce qui, bien que considéré comme un dernier recours, présente des avantages indiscutables.

Comme l’explique Vincent Lamotte, directeur général délégué de Perial AM, « Vendre des actifs immobiliers même à prix réduit nous aide à récupérer des liquidités nécessaires pour financer des travaux, améliorer la valeur verte des biens, et ultimement, retrouver un rendement supérieur. »

En outre, les SCPI à capital variable doivent alimenter un fonds de remboursement en cas de problèmes de liquidité, ce qui est un mécanisme dommageable. « Les biens vendus ne servent plus à acquérir de nouveaux actifs, mais à permettre aux épargnants de sortir », avertit Jonathan Dhiver. Cela conduit à une destruction de performance, nuisant aux investisseurs fidèles.

Sur le marché secondaire, il existe des opportunités historiques à saisir.

Cette dynamique a conduit Perial AM à suspendre la variabilité de deux de ses SCPI, PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂, le 25 février dernier. Pour offrir une plus grande clarté aux investisseurs désireux de vendre, la société lance une plateforme d’échanges interne pour faciliter ces transactions. Ce marché secondaire permet aux acheteurs et aux vendeurs de soumettre leurs ordres — en précisant le prix et les conditions de vente. À la fin de chaque mois, Perial AM appaire ces ordres pour établir un prix d’exécution optimal.

Vincent Lamotte précise que leur objectif est d’animer ce marché. « Nous voulons accompagner les investisseurs, leur offrir des conseils et aider à transformer leurs parts en liquidités rapidement, même avec potentiellement une décote. »

Tout semble indiquer que ceux qui acceptent cette décote peuvent tirer profit d’achats intéressants dans un marché en mutation. Jonathan Dhiver conclut, « Nous estimons qu'il y a près de trois milliards d'euros de parts disponibles sur le marché secondaire. Cela représente une occasion historique pour les investisseurs avisés. » Malgré la crise des SCPI, une opportunité émerge — pour ceux qui choisissent de saisir cette chance.