Si vous envisagez de donner une maison ou un appartement à votre enfant tout en continuant à rembourser un prêt, sachez que c'est possible, sous certaines conditions.
Peut-on donner un bien que l’on n’a pas fini de payer ?
Oui, cela est réalisable, à condition d'obtenir l'accord de votre banque concernant la non-application de la clause "d’exigibilité anticipée du prêt". Cette clause permet à la banque de réclamer le capital restant dû avant la date prévue si la propriété change de main, que ce soit par vente ou donation. La réponse de la banque dépendra de qui s'occupera du remboursement après la donation.
Solutions à envisager
Deux options principales existent :
- Conserver le remboursement : Vous continuerez à payer des mensualités pour un bien dont vous n’êtes plus propriétaire.
- Transférer le prêt : L’enfant devient alors le débiteur, et la banque évaluera son aptitude à rembourser le crédit en fonction de ses revenus. Si cela n'est pas viable, d'autres solutions peuvent être envisagées.
La dynamique de la donation
Si vous conservez le prêt, l'accord de l'organisme de caution peut être requis, surtout si la donation affecte votre situation financière (ex. : si le bien était loué). Si le prêt est transféré au bénéficiaire, il devra fournir une nouvelle garantie, ce qui engendrera des coûts supplémentaires.
Une option intéressante est de donner la nue-propriété, vous permettant de conserver l’usufruit. Cela signifie que vous pourrez continuer à occuper le logement ou le louer, avec des loyers pouvant servir à rembourser le prêt.
Les avantages et inconvénients de la donation
Les avantages incluent la possibilité pour votre enfant de devenir propriétaire sans charge de crédit et une réduction de la facture fiscale grâce aux droits de donation. Par exemple, les parents peuvent donner 100000€ à chaque enfant tous les 15 ans sans impôt. Cependant, il est crucial d'évaluer votre propre capacité à continuer à payer le prêt. En cas d'incapacité, vous ne pourrez pas vendre le bien, car vous ne serez plus propriétaire.
Si le prêt est transféré, cela peut être fiscally avantageux car les droits de donation seront calculés sur la valeur du bien moins le montant du prêt restant. En revanche, même si le prêt n’est plus à votre charge, il est important de bien comprendre l’impact fiscal de la revente future du bien par votre enfant.
