La pratique de la sous-location d’un appartement est souvent un sujet complexe, encadré par des règles bien précises. Un contrat de bail, qui détaille les droits et devoirs du locataire ainsi que ceux du propriétaire, dure généralement trois ans pour un logement vide et un an pour un appartement meublé. Pendant cette période, le locataire peut admettre une autre personne gratuitement sans devoir en informer le bailleur.
Cependant, lorsque la situation implique des frais de loyer ou que le logement est sous-loué à un tiers, les règles deviennent plus strictes. Alors, peut-on vraiment sous-louer son appartement? Si oui, quelles précautions doivent être prises? Explorons cette question.
Qu'est-ce que la sous-location d'un logement?
La sous-location désigne la pratique par laquelle un locataire loue, en tout ou en partie, son logement à une autre personne, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, en échange d'un loyer. En revanche, si le locataire héberge gratuitement un ami ou un membre de sa famille, ce n'est pas considéré comme une sous-location. En effet, il n'y a pas de loyer perçu, mais une simple occupation temporaire ou permanente. Toutefois, si le locataire abandonne son logement pour le laisser à un tiers tout en continuant à payer son loyer, cela peut être considéré comme une sous-location légale.
La légalité de la sous-location d'un appartement
En termes de législation, un locataire ne peut pas sous-louer son logement, qu'il soit vide ou meublé, sans l'approbation écrite de son bailleur. Cela est stipulé dans la loi du 6 juillet 1989. Si le locataire enfreint cette interdiction, il risque des sanctions, incluant la résiliation immédiate du bail, sans préavis, et l'obligation de verser tout loyer perçu illégalement. Néanmoins, la loi ELAN de 2018 apporte une nuance en autorisant la sous-location dans le cadre d’une cohabitation intergénérationnelle, où une personne âgée peut louer à une personne de moins de 30 ans, à condition d’en informer le bailleur.
Les règles à suivre pour sous-louer un appartement
Avec la hausse de la demande pour la sous-location en France, la loi autorise cette pratique dans un cadre légal précis. Voici quatre règles essentielles à suivre :
1. Obtenir l'accord du bailleur
Avant de sous-louer, il est impératif d’obtenir l’approbation du propriétaire. Celui-ci peut librement accepter ou refuser cette demande. Si l'accord est donné, il doit être confirmé par écrit, en stipulant le montant du loyer qui ne doit pas excéder celui du bail initial.
2. Rédiger un contrat de sous-location
Il est crucial de formaliser la relation entre locataire et sous-locataire via un contrat bien rédigé, qui doit inclure:
- La durée de la sous-location.
- Le montant du loyer, les délais et modalités de paiement.
- Les conditions de résiliation.
- Le montant d’un éventuel dépôt de garantie.
Joindre l'accord du bailleur et une copie du bail principal est également recommandé.
3. Réaliser un état des lieux
Un état des lieux est obligatoire lors de toute location, y compris en cas de sous-location. Cela protège toutes les parties en documentant l'état du logement. Le locataire doit veiller à ce que le sous-locataire ait une assurance habitation avant d’entrer dans les lieux.
4. Déclarer les loyers perçus
En cas de revenus générés par la sous-location, ces derniers doivent être déclarés au fisc. Les modalités varient en fonction du type de logement :
- En tant que revenus industriels et commerciaux pour un bien meublé.
- En tant que bénéfices non commerciaux pour un bien vide.
Le locataire doit également veiller à se conformer à la réglementation locale s'il perçoit des loyers.
En prenant les précautions adéquates, le locataire peut minimiser les risques associés à la sous-location. Il est également conseillé de consulter un professionnel en droit immobilier pour naviguer le cadre légal et contractuel.
